[jso]

Chyba zaczął się sezon na hipoteki (patrząc po liczbie zapytań na forum i wśród moich znajomych), więc proponuję stworzenie tematu, w którym skupimy się na wyjanieniu sobie co i jak działa w holenderskich hipotekach, jak obliczyć ratę. Niech nikt nie pyta się tu "Czy dostanę kredyt przy zarobkach xxx", bo chodzi o uzupełnienie wiadomości od strony technicznej, a nie praktycznej. Spisałem wszystko co ostatnio "rozgryzłem", ale mogą tu być błędy lub rzeczy których nie wiem i tylko się domyślam, więc mogą być błędy. Jeśli ktoś coś dostrzeże to niech skoryguje i uzupełni (szczególnie w kwestii odliczania od podatku i innych rodzajów hipotek, bo ja znam tylko 3).

WSTĘP
Mając kredyt to co nas interesuje to "rata", ale aby zrozumieć ile i za co płacimy, trzeba przestać myśleć o racie jako o jednej rzeczy. Trzeba o racie myśleć jako 2 rzeczach:
- odsetkach od pozostałego długu
- kapitale przeznaczonym na spłatę długu

1. OBSŁUGA DŁUGU
Obsługa długu to ładna nazwa na płacenie odsetek za to, że dług posiadamy. Dla kredytu zwyczajowo banki podają jego oprocentowanie w skali roku. Oznacza to, że tyle procent kwoty, którą jesteśmy dłużni, oddamy bankowi jako odsetki w ciągu tego roku.

Przykład:
Mamy w tym roku dług w banku w wysokości 100.000. Kredyt ten ma oprocentowanie 4.35%. 4.35% jako ułamek dziesiętny to 0.0435. Przez cały rok zapłacimy bankowi 0.0435 * 100.000 = 4350 euro odsetek. Podzielmy to na 12 m-cy i otrzymamy, że miesięcznie zapłacimy 362.50 euro samych odsetek.

Hipoteki można podzielić na takie, w których:
a) spłacamy co miesiąc troszeczkę zadłużenia, zmniejszając kwotę długu (np. annuiteitenhypotheek)
b) przez cały okres trwania nie spłacamy NIC zadłużenia. Spłacamy je dopiero jednorazowo na koniec kredytu (np. aflossingvrijhypotheek i, co może być zaskakujące, spaarhypotheek)

Mając kredyt typu a) na 100.000 na 30 lat na 4.35% w pierwszym roku zapłacimy odsetki od 100.000e, czyli 362.50e/m-c. Za to w 10 roku będziemy płacić odsetki od mniejszej kwoty (o ile to już zależy od wielu czynników). Dla przykładu rozważmy, że przez 10 lat oprócz spłacania odsetek zdołaliśmy spłacić 20.000e długu. Pozostały dług do spłacenia to 80.000. W tym roku zapłacimy więc 0.0435*80.000=3480e odsetek, co daje 290e odsetek miesięcznie.

Mając kredyt typu b) przez 30 lat nie spłacamy NIC długu, więc co miesiąc przez cały czas będziemy płacić 0.0435 * 100.000 / 12 = 362.50e odsetek.

2. SPŁACANIE DŁUGU
…a więc doprowadzanie do tego, aby na koniec okresu kredytowania być bankowi winnym 0 euro. Hipoteki różnią się między sobą sposobami doprowadzania do tego błogiego stanu.

Aflossingvrijhypotheek przerzuca całe to zmartwienie na kredytobiorcę, tzn. bank mając pożyczone 100.000e bank przez cały okres interesuje tylko, aby co miesiąc kredytobiorca płacił odsetki (obsługiwał stały dług). Dług maleje dopiero w ostatnim dniu hipoteki, w którym kredytobiorca musi albo sprzedać nieruchomość (odpowiednio korzystnie) i za otrzymane pieniądze zwrócić bankowi 100.000, albo musiał uzbierać te pieniądze niezależnie, albo musiał wygrać w loterii, albo zarobić inwestując na giełdzie/w złoto/antyki, zarobić w pracy itp.

W Annuiteitenhypotheek co miesiąc spłacamy zadłużenie, stopniowo dochodząc do jego spłaty małymi krokami. Część raty bank bierze dla siebie jako odsetki, a cała reszta raty idzie na tę spłatę. Jednak wysokość raty ustalona jest tak, aby przez cały czas była to równa kwota. Na początku kredytu mamy duży dług i prawie cała rata to odsetki. Przy końcu kredytu długu mamy już niewiele i większość raty idzie na spłacanie długu, a tylko mała część to odsetki. Najlepiej obrazuje to rysunek (rente - odsetki, aflossing - kwota na spłatę długu):
http://www.hypotheekvorme...enhypotheek.jpg
Jest to odpowiednik polskiej hipoteki z ratą stałą.

Spaarhypotheek jest najmniej intuicyjne. Jest tak jak aflossingvrij, że przez cały okres nie spłacamy NIC długu, ale oprócz odsetek płacimy co miesiąc obowiązkową składkę na lokatę (nazywana ubezpieczeniem spaarverzekering), która na koniec okresu hipoteki dla nam pożyczoną kwotę, za pomocą której w ostatnim dniu spłacamy nagle całość zadłużenia. Owa lokata opakowana w produkt ubezpieczeniowy jest tym co na polskim rynku nazywa się "ubezpieczeniem na dożycie" i jej oprocentowanie jest równe oprocentowaniu kredytu. Działa to dokładnie tak, jakbyśmy co miesiąc przelewali stałą kwotę na oprocentowane konto. Tutaj można zasymulować sobie działanie takiego systemu:
http://www.bankier.pl/kal...e-oszczedzanie/ (pole roczna stopa procentowa dajemy na wartość oprocentowania kredytu, okres oszczędzania tyle co kredyt, podatek ohaczamy, bo w Holandii nie płacimy podatku Belki). Aby uzbierać 100.000e przez 30 lat z kredytem na 4.35% trzeba odkładać na ten plan co miesiąc 156.50e (wpisuję kwoty metodą prób i błędów tak, aby końcowe saldo wyszło 100.000, ale jeśli ktoś ma sposób jak to wyliczyć bez robienia symulacji to niech to opisze). Oczywiście oprócz 156.50e cały czas mamy do płacenia co miesiąc odsetki od całej kwoty 100.000e, czyli 362.50e.

3. ODLICZANIE KOSZTÓW ODSETEK OD PODATKU
To co teraz opiszę to tylko co mi się wydaje. Jeśli się mylę to niech ktoś mnie poprawi.
Jeśli w danym roku zapłaciłeś 4350e odsetek, a Twoje dochody brutto wyniosły 45.000e, to odejmujemy 45.000-4350 = 40.650e. Zatem przyjmuje się, że 4350e z Twojej wypłaty nie podlega opodatkowaniu (podobnie jak 30% ruling). Na podatkach się nie znam i zawsze liczę z grubsza zwrot po prostu jako 1/3 odsetek, co jest mało dokładne. Wysokość raty przed zwrotem podatku nazywa się "brutto", a po zwrocie nazywa się "netto".
Fakt, że płacąc odsetki mamy część dochodów, które są zwolnione z opodatkowania jest właśnie powodem istnienia w Holandii hipotek typu b). Gdyby nie zwrot z podatku to Annuiteitenhypotheek byłoby zawsze korzystniejsze od Spaarhypotheek. Annuiteitenhypotheek ma stałą ratę brutto przez cały okres, ale jako, że nim bliżej końca tym mniej płacimy odsetek a więcej spłacamy długu, to powoduje, że rata netto rośnie zbliżając się do raty brutto.
Wracając do przykładu 100.000 euro na 4.35% na 30 lat, porównując spaarhypotheek do annuiteitenhypotheek, zapłacimy przez 30 lat:
- w spaarhypotheek netto 124.402 (brutto 179.212)
- w annuiteitenhypotheek netto 145.943 (brutto 179.212)
(dla porównań polecam kalkulator http://www.hypotheeklaste....nl/berekenen/)

Należy zwrócić uwagę, że jeśli stracimy pracę to za miesiące, w których nie pracujemy, nie należy się zwrot z podatku (a więc tracąc pracę mamy wyższą ratę).

4. NHG (NATIONALE HYPOTHEEK GARANTIE)
Jeżeli mamy hipotekę 100.000, wpadniemy w tarapaty i przestaniemy płacić raty, to bank zlicytuje naszą nieruchomość, aby spłacić w ten sposób nasz dług. Może się zdarzyć, że mamy kredyt 100.000, a w momencie gdy bank sprzeda nieruchomość to zdoła znaleźć kupca jedynie za np. 70.000. 30.000 euro będziemy nadal bankowi winni i będzie to niemały kłopot (chyba, że w międzyczasie spłaciliśmy część zadłużenia, to też to się odpowiednio odliczy). Na takie sytuacje przydatne jest ubezpieczenie NHG, które gwarantuje, że w przypadku jeśli nie z naszej winy nie będziemy w stanie płacić rat i sprzedana nieruchomość nie pokryje naszych długów, to NHG pokryje brakującą część. To jest pierwsza istotna zaleta. Drugą ważną zaletą jest fakt, że dzięki temu bank też czuje się bezpieczniej, a za swoje bezpieczeństwo oferuje niżej oprocentowany kredyt (niższe oprocentowanie w porównaniu do kredytu bez NHG o jakieś 0.2%-0.7%).

Porównanie oprocentowania z NHG vs. bez znajdziemy tutaj: http://www.hypotheekrente..._rentevast.html (tabelka w prawym dolnym rogu). Pierwsza kolumna to oprocentowanie z NHG, pozostałe to odpowiednio dla 75% EW, 100% EW, 125% EW. EW to executiewaarde czyli wartość egzekucyjna nieruchomości. Jeżeli mamy nieruchomość o wartości egzekucyjnej 100.000 i pożyczymy 125.000 pod zastaw tej nieruchomości to znaczy, że mamy hipotekę na 125% EW. Mając jednak NHG zawsze dostajemy oprocentowanie z pierwszej kolumny.

Aby móc dostać NHG kupowana nieruchomość nie może być droższa niż 312.500 (nieruchomość z drugiej ręki) lub 324.074 (nowe budownictwo). Te wymagania co roku mogą się zmieniać dla nowych kredytów.

5. ZMIENNOŚĆ OPROCENTOWANIA
Dotychczas dla uproszczenia w przykładach zakładałem, że oprocentowanie wynosi 4.35% przez cały okres trwania hipoteki. W praktyce nie zawsze tak jest. Najpierw wyjaśnię skąd się bierze oprocentowanie w takiej wysokości, a nie innej. Europejski Bank Centralny co jakiś czas ustala stopy procentowe. To jest oprocentowanie przy jakim poszczególne banki pożyczają pieniądze od EBC. Nasz bank pożycza nam te pieniądze na jeszcze wyższy procent, a różnica stanowi zarobek naszego banku. Ta różnica nazywa się marżą, a oprocentowanie w EBC to EURIBOR. Zatem na oprocentowanie kredytu dla nas składa się EURIBOR+marża banku. Biorąc kredyt możemy wziąć oprocentowanie zamrożone tylko na jakiś okres (np. 5 lat), po tych 5-ciu latach bank sprawdzi jaki będzie EURIBOR w owym czasie, doda do tego swoją marżę i takie będzie Twoje oprocentowanie długu na kolejne 5 lat. Uczciwy bank dbający o długotrwałą reputację będzie miał marżę stałą, mniej uczciwy gdy nałapie kredytobiorców będzie tę marżę z czasem podnosił (przypadek z Polski: http://nabiciwmbank.pl/).

Nie potrafię wyjaśnić tylko takiej rzeczy: rodzajów EURIBOR jest wiele, w zależności od terminu zapadalności. Nie wiem które konkretnie bank bierze pod uwagę.

Jest reguła, że nim dłuższy okres zamrożenia oprocentowania tym bank bierze sobie wyższą marżę. Najdłuższy okres zamrożenia to 30 lat (obecnie oprocentowane od 5.5% z NHG), zaś najkrótszy z zamrożonych to 1 rok (obecnie oprocentowanie to od 3.2% z NHG). Skrajną formą jest oprocentowanie zmienne (co miesiąc wysokość raty się zmienia) i jest oprocentowane od 3.1% z NHG.

Jeśli weźmiesz stopy zamrożone na 5 lat, to po tym okresie możesz znów zamrozić je na dowolny inny okres, czyli możesz chcieć sobie zamrozić potem na 2 lata, a nie już 5. Gdy rozpoczął się kryzys EBC zaczął obniżać stopy procentowe. Osoby biorące kredyt w tamtym czasie widząc tendencję spadkową mogły wziąć stopy zamrożone na 1 rok, by po tym okresie gdy oprocentowanie było na najniższym możliwym poziomie, zamrozić je na np. 20 lat.

Warto wspomnieć, że przy spaarhypotheek spaarverzekering jest oprocentowane tak jak hipoteka, a więc jeśli się zmienia oprocentowanie długu to zmienia się też wielkość składki na spaarverzekering. Z powodu trudności technicznych realizacji spaarverzekering przy całkowicie zmiennym oprocentowaniu, banki udzielają spaarhypotheek ze stopami procentowymi zamrożonymi na conajmniej 1 rok.

Na podanym wcześniej zestawieniu oprocentowania: http://www.hypotheekrente..._rentevast.html możesz zobaczyć oprocentowanie dla różnych okresów klikając na zakładki nad tabelką (Variabel - zmienne, 1 jaar, 2 jaar, …).

6. CO JESZCZE WZIĄĆ POD UWAGĘ BIORĄĆ HIPOTEKĘ
Biorąc kredyt musisz mieć świadomość jeszcze kilku rzeczy:
- bank zmusi Cię do wykupienia polisy na życie (wielkość składki zależy od przebytych chorób, długości hipoteki, kwoty, Twojego wieku). Dla przeciętnego kredytu dla młodej i zdrowej osoby to kwota rzędu kilkunastu euro na każdego kredytobiorcę
- mając nieruchomość oprócz dotychczasowych podatków gminnych będziesz płacił też podatek katastralny (np. 300e rocznie)
- mając nieruchomośc będziesz chciał ją ubezpieczyć (np. kilkanaście euro miesięcznie)
- mając ustanowioną hipotekę na nieruchomości nie możesz jej wynajmować (jest to zabronione na poziomie aktu notarialnego) chyba, że dostaniesz zgodę z banku. W praktyce ponoć prawie wszyscy wynajmują mimo tego, a bank nie jest w stanie tego sprawdzić. Ponadto bank podobno prawie nigdy nie wyraża zgody na wynajem, a już szczególnie gdy na nieruchomości jest NHG (bo bank ma swoje interesy zabezpieczone niezależnie od tego, czy potrzebujesz podnajmować aby związać koniec z końcem).
- w momencie kupna nieruchomości wydasz na podatek przy kupnie (6% wartości), maklera, notariusza itp. bzdety około 10% kwoty wartości nieruchomości, wobec czego nie opłaca się kupować na krótki okres czasu
- biorąc kredyt nie musisz całego kredytu mieć jednego rodzaju. Możesz mieć np. 30% hipoteki typu beleggingshypotheek, a 70% spaarhypotheek.

[bejupi]

punkt 2 dot. spaarhypoteek ty wychodzisz z zalozenia ze oprocentowaanie osczednosci jest tak samo duze jak oprocentowanie hipoteki ale przeciez tak nie jest... jak masz hipoteke na 4,35% to powiedzmy ze stopy oszczednosciowe wynosza 2% to sie nazywa spread i wynosi 4,35%-2% czyli 2,35%
wiec kwota ktora musisz miesiecznie oszczedzac to nie 156 e przy racie 350 e ale ok 220e (wedlug strony ktora podales) plus chyba trzeba placic od tego podaatek ale tego nie jestem pewien
a co jak spread wzrosnie?

[jso]

Ze spreadem mamy do czynienia przy handlu walutami, tutaj mamy kredyt w lokalnej walucie.

Oprocentowanie lokaty ukrytej pod postacią spaarverzekering jest równe oprocentowaniu długu. Słyszałem tak od "doradcy" kredytowego, ale ponadto wykazuje to ta symulacja:
http://www.hypotheeklaste...spaarhypotheek/
Wpisz dowolne oprocentowanie kredytu (powiedzmy X) na kwotę Y. Kalkulator wyliczy spaarpremie (weź je z sekcji "Maandlasten periode 1"). Następnie w tym kalkulatorze:
http://www.bankier.pl/kal...e-oszczedzanie/
wpisz tę składkę jako odkładaną comiesięcznie, podaj oprocentowanie X (czyli takie samo jak kredytu) i odhacz opodatkowanie (bo Holandii to nie dotyczy). Okres ustaw tyle samo lat. Wyjdzie, że na koncie uzbierasz dość dokładnie kwotę Y, co udowadnia równość oprocentowania kredytu i lokaty ukrytej w spaarverzekering.

[bejupi]

ok teraz rozumiem a jaka jest roznica w takim razie miedzy ta spaar a annuit czy jak to sie tam nazywa? co w koncu lepiej wziasc?

[jso]

Lepiej wziąć spaarhypotheek, ale wyłącznie ze względu na większe odliczenia od podatku. Jeśli nie brać tych odliczeń pod uwagę (np. ktoś się utrzymuje tylko z oszczędności), to koszt byłby taki sam.

Porównajmy 2 kredyty spaarhypotheek i annuiteitenhypotheek o tych samych parametrach na 100.000 (dajmy 4.35% na 30 lat) za pomocą kalkulatorów:
a) dla annuiteitenhypotheek: http://www.hypotheeklaste...en/annuiteiten/
b) dla spaarhypotheek: http://www.hypotheeklaste...spaarhypotheek/
W obu symulacjach ustaw pole Hypotheekrenteafrek na wartość inną niż "Geen" (dla przykładu dam 42%). To oznacza, że uwzględnimy odliczenie od podatku.

W 1. MIESIĄCU KREDYTOWANIA
Dla a) zapłacimy:
- 362,50 odsetek (brutto)
- 135,31 na spłatę długu
W sumie 497,81 z czego 362,50 jest przedmiotem odliczeń od podatku (w podanym przykładzie 42% zwrotu).

Dla b) zapłacimy:
- 362,50 odsetek (brutto)
- 135,31 na pseudo-lokatę, która będzie niwelowała odsetki od tej kwoty (czyli spaarverzekering). To 135,31 będzie teraz procentowało na 4.35% na naszą korzyść (a że formalnie nie jest to lokatą, to ten dochód nie będzie podlegał pod podatek od oszczędności)
W sumie 497,81 z czego 362,50 jest przedmiotem odliczeń od podatku (w podanym przykładzie 42% zwrotu).

Całkowita rata w pierwszym miesiącu wyszła w obu przypadkach identyczna, różnią się tylko tym, na co "poszło" 135,31e i jak to wpłynie na kolejne miesiące.

W 181. MIESIĄCU KREDYTOWANIA (pierwszy miesiąc 16-tego roku)
Dla a) zapłacimy:
- 238,27 odsetek (brutto)
- 259,54 na spłatę długu
W sumie nadal 497,81 z czego już tylko 238,27 jest przedmiotem odliczeń od podatku (42%)

Dla b) zapłacimy:
- 362,50 odsetek (brutto)
- 135,31 na pseudo-lokatę
W sumie 497,81 z czego 362,50 jest przedmiotem odliczeń od podatku.

W OSTATNIM MIESIĄCY KREDYTOWANIA
Dla a) zapłacimy:
- 1,80 (jedno euro 80 centów) odsetek (brutto)
- 476,66 na spłatę długu
W sumie nadal 497,81 z czego podatek odliczymy już tylko od niecałych 2 euro.

Dla b) zapłacimy:
W sumie 497,81 z czego 362,50 jest przedmiotem odliczeń od podatku.

PODSUMOWANIE
Biorąc pod uwagę wpłacane kwoty bez uwzględnienia zwrotu podatku, wpłacamy dokładnie tyle samo. Jednak księgowe machlojki w spaarhypotheek i nazwanie spaarhypotheek ubezpieczeniem, zamiast lokatą, pozwala na odliczanie od podatku przez cały okres takiej kwoty, jaką można w annuiteiten odliczyć tylko w 1. miesiącu. Zatem koszt całego kredytu brutto w obu przypadkach jest taki sam, ale netto oddamy blisko połowę mniej odsetek w spaarhypotheek.

Kwoty "kapitałowe";
- w a) idą na likwidację długu oprocentowanego na 4.35%
- w b) idą na "lokatę", która będzie rekompensowała (niwelowała) odsetki od długu oprocentowanego na 4.35%

[xsil]

Witam,
Wlasnie wrocilem od doradcy kredytowego, najwazniejsze decyzje trzeba jednak podjac samemu...dlatego prosze o rade kogos bardziej bieglego w temacie..
Wysokosc oprocentowania / czas na ktory jest ono ustalane:
przy ustaleniu na 1 rok wysokosc oprocentowania wynosi 3,3%, przy 10 latach 4,9% - czy rozsadnie jest ustalic odsteki na 10 lat, czy tez pozostac przy nizszym, rocznym oprocentowaniu?
Zastanawiam sie rowniez nad opcja splaty nie calosci, lecz czesci podstawy kredytu, przy czym kwota ta bylaby inwestowana w fundusze akcji, co przy dobrej koniunkturze i tak pozwoliloby na uzyskanie kwoty pozwalajacej na splate kredytu w calosci.
Czy to dobry pomysl?
Pozdrawiam

[jso]

Trudno powiedzieć. Nim dłuższy okres zamrożenia tym bank bierze na siebie większe ryzyko ponoszenia kosztów różnicy między Twoim oprocentowaniem a aktualnym EURIBORem.
Jeśli weźmiesz dłuższy okres to będziesz miał więcej spokoju, ale ten spokój też nieco kosztuje.

Proponuję zrobić tak: jeśli spodziewasz się, że za rok stopy procentowe będą jeszcze niższe (i jeśli stać Cię na ewentualną pomyłkę w tej kwestii), to weź na 1 rok i po roku będziesz mógł znów wybrać na jaki okres chcesz zamienić - 1, 5, 10 lat itp.
Jeśli natomiast nie lubisz ryzykować, to weź na średni lub długi okres zamrożenia.

Weź pod uwagę, że w wyniku kryzysu w strefie euro mogą się różne rzeczy wydarzyć. Może wystąpić wysoka inflacja (i wysokie stopy procentowe) lub deflacja (ujemne stopy procentowe).

[jedrzej2225]

xsil teraz są niskie stopy procentowe to można pokusić sie o dłuższy okres. Ja niestety miałem pecha bo gdy brałem hipotekę to oprocentowanie było w granicach 6% i zafundowałem sobie oprocentowanie stałe przez 10 lat w wys. 5,75%.A przy kwocie 200 tys. to miesięcznie jakieś 200 euro więcej niz przy obecnym oprocentowaniu.Ale wyzsze oprocentowanie ma też mały plusik,bo im więcej płacę odsetek tym większy zwrot z belastingu.

[merkury1973]

chce kupic dom pod hipoteke wartosc 180000eu jak to zaczac

[jso]

Sprawdź swoją zdolność hipoteczną (możesz wyliczyć wstępnie na stronie np. moneyou.nl, ale najlepiej u doradcy kredytowego), zobacz czy się załapiesz na NHG.

Jak to już ustalisz to podpisujesz umowę wstępną kupna (może być podpisana u notariusza lub nie, zależy od sprzedającego).

Następnie załatwiasz kredyt.

[xsil]

Jedrzej,

jednak roznica w oprocentowaniu jest dosc spora
Przy zdecydowaniu sie na 1 rok kredyt oprocentowany jest na 3,3%
kiedy decydujesz sie na 10 lat wynosi to 4.9%
przy 5 latach tez okolo 4%
nigdy nie ma pewnosci jak te progi procentowe beda sie ksztaltowac w przyszlosci,
nie wiem jak prawdopodobne jest to, ze na przestrzeni 5 lat moga one wzrosnac o ponad 1,5%?

Mam jeszcze jedno pytanie, posiadam nieruchomosc w Polsce, czy musze ujawniac ten fakt?
Co jesli jej nie ujawnie?

Pozdrawiam

[jedrzej2225]

xsil nie kumam z tą nieruchomością w Polsce,komu masz (lub nie) ją ujawniać.Bo mnie jak dotąd nikt oficjalnie się nie zapytał czy mam w PL jakieś nieruchomości lub inne dobra.

[Duuvelke]

[xsil]

Otoz to, czy wtedy jesli ujawnisz nieruchomosc, nie spowoduje utraty panstwowej doplaty do kredytu?

[jso]

Jeżeli nieruchomość holenderska jest Twoim głównym miejscem zamieszkania, to dopłaty (a właściwie zwrotu podatku) nie utracisz.